RENOVACIÓN DEL CAMPUS

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El martes 6 de junio de 2023 a las 6:30 p. m. nos reunimos en el Santuario para una Conferencia Especial de la Iglesia. El propósito de la Conferencia fue pedir a los miembros de la iglesia que voten sobre una propuesta para reconstruir el campus de nuestra iglesia.

Hace más de cuatro años, First Coral Gables formó el "Comité de Desarrollo Exploratorio", cuya tarea era explorar formas de reconstruir potencialmente el campus de nuestra iglesia y hacer una recomendación a la iglesia sobre el camino a seguir. Su propuesta había sido presentada y aprobada por unanimidad por la Junta de Síndicos, el Comité de Liderazgo y nuestro Consejo de la Iglesia, y ahora estaba lista para presentarla al cuerpo de la iglesia para su discusión y votación. Un documento de “preguntas frecuentes” fue entregado a la congregación el domingo anterior, publicado en el sitio web de la iglesia y puesto a disposición en la Conferencia. (Ese documento se le proporciona a continuación).

Nuestra superintendente de distrito, la reverenda Dra. Cynthia Weems, fue la anciana presidenta de la conferencia y nos guió durante la noche. Las presentaciones estuvieron a cargo de Alex Morcate y representantes del grupo de desarrollo recomendado, 13th Floor/Adler. Los miembros de la congregación hablaron y se respondieron preguntas durante la reunión de tres horas.

Alrededor de las 8:45 p. m., Joe Vaughn hizo una moción: “Para que la Primera Iglesia Metodista Unida de Coral Gables acepte la propuesta de asociación del 29 de marzo de 2023 (conocida como la Carta de intención) de 13th Floor/Adler, y tenga el Patronato firme el acuerdo.” La moción fue secundada por Frank Brezina. Dr. Weems dio la oportunidad de discursos a favor y en contra de la moción. Una persona habló a favor, ninguna en contra. Todos los miembros de iglesia presentes fueron invitados a votar.

La moción pasó:
55 votos a favor (93%), 4 votos en contra (7%) y 1 abstención.

Este fue un momento importante para asegurar el futuro de la misión de nuestra iglesia en el futuro...
pero fue solo un paso.

¿Qué es lo siguiente?

Durante las próximas semanas estaremos trabajando para formalizar un contrato de venta, y luego pasaremos por el mismo proceso: presentación y aprobación por parte de nuestra Junta de Síndicos, el Consejo de la Iglesia y luego otra Conferencia Especial de la Iglesia. Si se aprueba ese contrato, comenzaremos las discusiones de diseño para el nuevo edificio de la Escuela The Growing Place, las renovaciones muy necesarias en nuestro hermoso Santuario y una atractiva estructura de estacionamiento de 2 pisos en nuestro lote norte. En otras palabras: después de cuatro años de arduo trabajo, ¡el arduo trabajo apenas comienza!

Nos damos cuenta de que este proceso puede parecer engorroso y lento, pero nuestro Libro de Disciplina establece pasos específicos para salvaguardar la misión de la iglesia. ¡Agradecemos la paciencia de todos los involucrados, incluidos nuestros nuevos socios, 13th Floor/Adler!

Si tiene alguna pregunta, comuníquese con el pastor Hedy por correo electrónico o al 305-445-2578 x1003. ¡Y por favor continúen orando por este importante proyecto de la iglesia!

Preguntas Frecuentes

COMO LLEGAMOS AQUI

¿Por qué nuestra iglesia busca reconstruir nuestro campus?

Hace casi una década, los líderes de nuestra iglesia reconocieron la creciente preocupación de que se necesitaría una congregación más pequeña para mantener un campus envejecido demasiado grande para nuestra membresía en el futuro. Un porcentaje cada vez mayor de nuestro presupuesto se asignó al mantenimiento/reparación de nuestros edificios y terrenos, dejando una cantidad progresivamente menor disponible para el trabajo de la misión o para el crecimiento de ministerios nuevos y existentes.

¿Qué es el Exploratory Development Committee (“EDC”) y cuál era su tarea?

Los líderes de nuestra iglesia vieron que nuestro campus grande e idealmente ubicado en el corazón de Coral Gables presentaba una oportunidad única. Una oportunidad de liberar nuestros recursos para marcar una diferencia real en la vida de las personas que nos rodean. Y así, en 2017, se conformó el Comité de Desarrollo Exploratorio. Ese equipo se encargó de investigar opciones para la reurbanización de la propiedad de nuestra iglesia de una manera que permitiera que la iglesia y la escuela funcionaran y prosperaran para las generaciones venideras.

La primera tarea de la EDC fue desarrollar una "RFP" (una solicitud de propuestas) que podría enviarse a los desarrolladores de bienes raíces. En 2020, esa RFP final fue aprobada por la congregación en nuestra reunión de la Conferencia de la Iglesia y luego se entregó a la comunidad de desarrollo inmobiliario. Esta propuesta es una base a partir de la cual crecer y proporciona un equilibrio de edificios nuevos y mejorados, mantiene una gran parte de nuestros terrenos y proporciona ingresos para asegurar el futuro ministerio de nuestra iglesia en nuestra comunidad de Coral Gables.

La siguiente tarea fue investigar y recomendar un corredor de bienes raíces comerciales calificado para representar a la iglesia y la escuela en las negociaciones con los desarrolladores potenciales que respondieron a la RFP. Después de entrevistar a varios grupos, el EDC recomendó y los Fideicomisarios aprobaron The Stockton Group.

¿Quién ha formado parte del EDC?

El EDC actualmente consta de cinco hombres y siete mujeres. Tenemos personas profundamente conectadas con nuestra iglesia, The Growing Place School y nuestra comunidad de Coral Gables. Tenemos profesionales de bienes raíces, arquitectos, gente de finanzas, tenemos padres y abuelos jóvenes.

El equipo de EDC está compuesto por: Molly Baumberger, Kay Brezina, Hedy Collver (pastor principal), Marlin Ebbert, Pete Fernandez, Tara Franco, Robert Gray, Heather Harris, Duff Matson (presidente), Ashley Thornburg, Joe Vaughn, Kris Wagner.

ABORDANDO ALGUNOS RUMORES

¿Ya hemos vendido la propiedad de la iglesia?

No. En esta etapa, se han recibido ofertas de encuestados calificados para la RFP y la EDC está recomendando una.

¿Está cerrando la iglesia y/o la escuela The Growing Place School?

No. En ningún momento tampoco cerrará. Ninguna interrupción en los servicios y operaciones es una condición importante del acuerdo con el encuestado recomendado.

DONDE ESTAMOS EN EL PROCESO

¿Qué había en la Solicitud de Propuesta?

La RFP era un documento de 17 páginas que contenía una descripción general (incluidos los objetivos de la RFP, la historia de First Coral Gables y una descripción de nuestra propiedad), los requisitos para la presentación de propuestas, los criterios de selección, el cronograma y las pautas para la presentación, e información administrativa general, así como así como los requisitos de espacio para la iglesia y la escuela, y los mapas de zonificación de nuestro campus. Este documento integral describió las necesidades tanto de la iglesia como de la escuela, y fue aprobado por la iglesia en 2020. Si desea leer el documento RFP completo, comuníquese con la oficina de la iglesia y con gusto lo compartiremos con usted.

¿Cuál es el estado de la Solicitud de Propuesta (“RFP”)?

La RFP se lanzó al público en septiembre de 2021. Después de hablar con más de 50 prospectos y recorrer la propiedad más de 12 veces, recibimos 7 respuestas a la RFP. Se pidió a los encuestados que mejoraran y finalizaran sus propuestas (ofertas) durante varios meses. Se ha identificado un finalista y se recomienda su aprobación por parte del EDC.

LA RECOMENDACIÓN DE LA EDC

¿Cuál fue el proceso para elegir un desarrollador?

Recibimos siete propuestas iniciales de desarrolladores en respuesta a la RFP. Tres de esas empresas finalmente se retiraron por razones internas, y decidimos no buscar otra porque determinamos que no eran una buena personalidad para nuestra iglesia, con nuestras prioridades tal como se describen en la RFP. El equipo de EDC llevó a cabo una serie de reuniones presenciales y virtuales con los desarrolladores restantes, todos de clase mundial, con sólida reputación, capacidad financiera y trayectoria comprobada. Eso nos dejó con tres maravillosas posibilidades de asociación. Pedimos a esas empresas que vuelvan a presentar propuestas actualizadas. Luego contraatacamos con dos de los prospectos, luego elegimos el piso 13 y negociamos más para acordar esta carta de intención (LOI).

¿Quién es el postor ganador bajo la RFP?

No se ha otorgado ninguna oferta ganadora en virtud de la RFP a un encuestado en este momento. Esta propuesta tiene la forma de una carta de intención (LOI) y está siendo recomendada por el EDC. A partir de esta fecha, la recomendación ha sido aprobada por unanimidad por nuestra Junta de Síndicos, el Equipo de Liderazgo y el Consejo de la Iglesia. Ahora irá a la Conferencia de la Iglesia para su aprobación y adjudicación. No se puede celebrar ningún contrato sin la aprobación de la Conferencia de la Iglesia.

¿Qué desarrolladora recomienda la EDC y por qué?

Después de una revisión y discusión exhaustivas de las tres propuestas restantes, los miembros de EDC eligieron por unanimidad un desarrollador: una asociación entre 13th Floor Investments y Adler Group.

¿Por qué la EDC recomienda a esta desarrolladora?

Una combinación de experiencia, precio, tiempo, conocimiento local e inversión, desarrollo propuesto y la respuesta del encuestado a los criterios de la iglesia como se establece en la RFP.

También evaluamos si las personas en estas empresas tenían una buena personalidad para nuestra iglesia: si sus prioridades, su ethos, su compromiso con la comunidad de Coral Gables y su comprensión de la misión de la iglesia estaban en línea con nosotros.

Cuando nos asociamos con un desarrollador, será una relación a largo plazo: desde la presentación de la propuesta a la iglesia en pleno, la votación en la Conferencia de la Iglesia, la aprobación, las negociaciones finales, la aceptación de un contrato, pasando por los procesos de zonificación y aprobación de la ciudad. , contratar y trabajar con arquitectos y agentes del propietario y constructores, hasta la construcción real y las eventuales revisiones de ocupación: todo el proceso será una relación diaria que abarcará varios años. Por lo tanto, no puede tratarse simplemente de recaudar fondos para mantener nuestra iglesia y escuela, por muy necesario que sea. Al igual que en un matrimonio, es tan importante que seamos compatibles para trabajar bien juntos a través de todas las inevitables frustraciones, demoras, desafíos y cambios que son la realidad de los proyectos de construcción.

LA PROPUESTA DEL DESARROLLADOR RECOMENDADA

¿Qué pasará con los edificios existentes?

Si la Conferencia de la Iglesia aprueba esta LOI, el Santuario, el Estacionamiento Norte y el Estacionamiento Sur seguirán siendo propiedad de First Coral Gables. La propiedad al oeste del Santuario se venderá al demandado recomendado para remodelación.

¿Qué pasará con la propiedad de la que conservamos la propiedad?

En este momento no hay planes establecidos, pero se ha propuesto que se construya un estacionamiento atractivo en el lote norte, un nuevo edificio de última generación para TGPS y las oficinas de la iglesia en el lote sur, y reparaciones. renovaciones al espacio del Santuario.

¿Qué pasará con The Growing Place School (“TGPS”)?

Durante los próximos 15 a 20 meses, nada cambiará. TGPS continuará operando tal como está hasta que se complete la nueva instalación para TGPS en South Lot. También se propone que las nuevas instalaciones incluyan oficinas administrativas de la iglesia. Al finalizar, se proporciona un período de tiempo para permitir el cierre y la transición de TGPS a las nuevas instalaciones. Una vez abiertas las nuevas instalaciones, todo lo que esté al oeste del Santuario, incluidos los edificios originales de TGPS, será demolido. Las operaciones continuas de TGPS y la iglesia son una condición para seleccionar al encuestado recomendado.

¿Qué pasará con la Capilla?

Una nueva Capilla será parte del Santuario renovado o de las nuevas instalaciones. Los elementos existentes de la Capilla (vidrieras, órgano/piano, cruz, etc.) se incorporarán al nuevo diseño de la Capilla.

¿Cuánto se le pagará a la iglesia?

Si la Conferencia de la Iglesia está de acuerdo con la recomendación de EDC, First Coral Gables se pagará de dos maneras: 1) en efectivo y 2) la contribución de los costos de construcción en relación con la entrega de una nueva escuela y un edificio de oficinas y la renovación del Santuario en lugar de un pago en efectivo. El monto total de la contraprestación es de $32,500,000 para la propiedad al oeste del Santuario y ciertos derechos de desarrollo con respecto a la parcela del Santuario y el lote Sur. First Coral Gables conservará la propiedad de The Sanctuary y los estacionamientos norte y sur.

¿Cuándo se pagará la iglesia?

A plazos a partir del momento en que ambas partes firman el contrato de compraventa. Una parte del monto pagado por el encuestado recomendado se financiará directamente para la construcción de las nuevas instalaciones y la renovación del Santuario. El saldo de los $32,500,000 restantes después de la construcción de las nuevas instalaciones y la renovación del Santuario se pagará en una suma global 120 días después de que The Growing Place School se reubique en las nuevas instalaciones.

¿Cuál es el proceso de aprobación de la Carta de Intención y Contrato de Compraventa?

Una vez que la Conferencia de la Iglesia apruebe la Carta de Intención (“LOI”) y la otorgue al desarrollador recomendado, dos miembros de la Junta Directiva firmarán la carta en nombre de la iglesia. Nuestro corredor, The Stockton Group, negociará los términos del Acuerdo de compra y venta. Este acuerdo luego pasará por el mismo proceso de aprobación de la iglesia: Junta de Fideicomisarios, Consejo de la Iglesia y Conferencia de la Iglesia. El acuerdo también debe ser aprobado por escrito por el Pastor Principal y el Superintendente de Distrito.

LA FASE DE CONSTRUCCIÓN

¿Qué significa cambiar el Uso de Suelo y Zonificación?

Actualmente, algunas de las propiedades de First Coral Gables solo permiten usos religiosos o educativos. El encuestado recomendado propone cambiar los usos permitidos de la parcela principal para que puedan construir algo diferente (condominios y/o apartamentos) en la propiedad al oeste del Santuario. La solicitud de un cambio en el uso de la tierra y la zonificación NO se otorga automáticamente y toma meses para INTENTAR recibirla. Además, este cambio, si tiene éxito, NO afectará las operaciones diarias de la iglesia o la escuela. Solo permitirá que las propiedades (incluida la parte que se entregará al encuestado recomendado) se utilicen para otros fines (es decir, condominios y apartamentos).

¿Qué es la "aprobación del plano del sitio"?

La aprobación de la ciudad de que los proyectos propuestos se adhieren a sus pautas de diseño y desarrollo. Esta aprobación garantiza que el Comité de Revisión de Desarrollo de la ciudad, el Departamento de Planificación y Zonificación y la Comisión de la Ciudad (generalmente con audiencias públicas) hayan revisado el desarrollo propuesto y lo hayan considerado aceptable. Este es el último paso en el proceso antes de que un desarrollador busque un permiso de construcción para comenzar la construcción.

¿Qué significa “Derechos de desarrollo en el estacionamiento sur y la parcela santuario”?

El demandado propuso que First Coral Gables retuviera el control del estacionamiento Sur pero transfiriera todo su potencial de desarrollo a la parcela Principal como parte de su plan de desarrollo. Según esta propuesta, el estacionamiento Sur y la parcela del Santuario seguirán siendo propiedad de la iglesia, pero los derechos de desarrollo en exceso atribuibles al estacionamiento Sur y la parcela del Santuario se transferirán al demandado recomendado para el desarrollo de las mejoras contempladas para la parcela al oeste del Santuario.

¿Cuál es el orden de construcción?

Primero podemos construir el estacionamiento en el estacionamiento del Norte, luego construir el edificio en el estacionamiento del Sur y al mismo tiempo podemos renovar el Santuario. Una vez que TGPS se haya reubicado en el estacionamiento sur, comenzará la construcción del desarrollador en el lado oeste de la propiedad.

¿Cómo afectará esta transacción los servicios de la iglesia?

Debería tener un impacto mínimo en la mayoría de los servicios, que se llevan a cabo durante el fin de semana cuando la construcción generalmente se detiene.

¿Qué tan rápido puede la iglesia comenzar a hacer mejoras o renovaciones a las estructuras existentes?

El depósito inicial liberado puede ayudar a financiar los costos de construcción de las nuevas instalaciones y la renovación del Santuario, pero no antes de que se reciban los planos o permisos para el trabajo asociado. (Para obtener más información sobre el depósito inicial, consulte la pregunta "¿Qué sucede si el encuestado no hace lo que dice?" a continuación).

¿Cuánto tiempo antes de que tengamos una nueva escuela?

Aproximadamente de 15 a 20 meses a partir de la fecha en que la iglesia y el encuestado recomendado firman el acuerdo de compra y venta.

¿Cuál es el costo estimado de construir el estacionamiento y la nueva escuela, y las renovaciones de la iglesia?

Las estimaciones aproximadas de los costos de construcción son: $4MM para el garaje, $14MM para el edificio en el lote sur, $5MM-$7MM para la renovación del Santuario.

¿Cuál es el aumento estimado de nuestra dotación al final del proceso?

Entre $8MM y $10MM.

¿Qué son los “hard and soft costs”?

Estos son términos utilizados para diferenciar el tipo de cosas dentro de un presupuesto de construcción para un desarrollo. Los “soft costs” suelen ser honorarios profesionales para arquitectos, ingenieros y abogados y otros honorarios como permisos. Los “hard costs” se refieren a los materiales de construcción y los costos de mano de obra asociados con el acto de construir el proyecto.

¿Cómo se protege First Coral Gables y garantiza la finalización de las nuevas instalaciones?

First Coral Gables debe aprobar quién es el contratista general y tendrá un "representante del propietario" que se asegurará de que el contratista y el desarrollador se desempeñen según lo planeado.

¿Qué sucede si el encuestado no hace lo que dice?

El mayor riesgo es que el encuestado recomendado no comience o termine la construcción de las nuevas instalaciones o la renovación del Santuario. El desarrollador habrá depositado $1,000,000 en depósitos no reembolsables como garantía para iniciar la construcción. Esos depósitos son seguridad para la iglesia. El representante del propietario, el contrato de compraventa, las disposiciones de garantía en el préstamo de construcción del desarrollador y otros mecanismos contractuales o legales (seguros, fianzas, etc.) fomentan la finalización. Además, la iglesia no entregará ningún terreno al encuestado recomendado hasta que se complete la construcción de las nuevas instalaciones y la renovación del Santuario y TGPS se haya reubicado en las nuevas instalaciones. Sin embargo, nada es 100 %, razón por la cual EDC ha invertido mucho tiempo y esfuerzo investigando al encuestado recomendado.

LA MIRADA FUTURA DE LA IGLESIA Y LA ESCUELA

¿Qué tan grande será la iglesia?

El comité de EDC creó una huella general del programa (Anexo A de la RFP) que reflejaba los usos de pies cuadrados de la iglesia y TGPS en el momento en que se escribió la RFP para que las ideas de desarrollo pudieran discutirse en términos de huella y pies cuadrados.

El edificio del Santuario incluye las habitaciones en el extremo del ábside, actualmente la sala del coro y el apartamento y el camino conectado al edificio Hanger, así como el Pabellón de Bienvenida Haines Batey. Es probable que las habitaciones en el extremo del ábside y el Pabellón de Bienvenida sean remodelados y/o reprogramados.

El nuevo edificio propuesto para el estacionamiento Sur incluirá la Escuela Preescolar y Primaria TGP, así como los usos de la iglesia según se determine en el próximo paso del proceso. La propuesta de desarrollo actual permite aproximadamente 36,000 pies cuadrados. de edificio o 3 plantas sobre lote sur. El próximo paso de desarrollo incluiría el diseño de una nueva escuela para la TGPS y los nuevos espacios para uso de la iglesia dentro de este edificio, las salas del extremo del ábside y cualquier posible idea de renovación dentro del Santuario mismo.

¿Qué tan grande será TGPS?

Esto será determinado por la iglesia y la escuela en el futuro. Al analizar las necesidades del programa TGPS existente, el comité de EDC confía en que la escuela preescolar y la escuela primaria se pueden acomodar en los pies cuadrados permitidos del nuevo edificio. El proceso de diseño de ese edificio determinará el tamaño del nuevo edificio.

¿Tendrá el nuevo edificio escolar suficiente espacio para mantener y hacer crecer TGPS?

La EDC contrató al arquitecto Bruce Brockhouse para determinar si los pies cuadrados y el espacio ocupado por el nuevo edificio en el lote sur se adaptarían al TGPS actual. El estudio concluyó que el TGPS se puede acomodar en el nuevo edificio. Si el TGPS continúa creciendo y se expande como se espera a los grados 1-5, los requisitos cambian para estos niveles de edad. Dependiendo de variables como el tamaño de la clase y el espacio del patio de recreo, el TGPS puede crecer dentro del espacio permitido de 36,000 pies cuadrados y 3 pisos. Obviamente, no hay una cantidad infinita de espacio, por lo que el tamaño total será limitado. La iglesia tendrá que tomar esa decisión como parte del proceso de diseño del nuevo edificio en el siguiente paso del proceso.